by futurist admin2 
وضعیت Pre- Construction در دوره افزایش نرخ بهره وام مسکن
از آنجایی که بازار املاک سراسر کشور نسبت به اوج های سال گذشته و ابتدای سال جاری شروع به ارام تر شدن می کنند، بازار خرید و فروش واحدهای پیش ساخت هم به سهم خود دستخوش تغییراتی شده اند. همانطور که نرخ بهره افزایش می یابد Developer ها و سازندگان و خریداران به طور یکسان برنامه های خود را مورد ارزیابی مجدد قرار می دهند،
اگرچه هنوز پتانسیل زیادی برای کسانی که می دانند کجا و چگونه خرید کنند وجود دارد ولی به طور کلی پیش بینی برای یک سرمایه گذاری موفق به طور فزاینده ای دشوارتر شده است .
برای کمک به روشن کردن محیط در حال تغییر دربازر املاک پیش ساخت، باید عوامل زیر را در نظر بگیریم
چه چیزی در پیش ساخت تغییر کرده است؟
اولین عامل مهمی که در اوایل سال جاری بر بازار پیش‌ساخت تأثیر گذاشت، تغییراتی بود که در بودجه فدرال 2022 ایجاد شد. تغییرات در نحوه مالیات واگذاری ها و همچنین محدودیت های خریداران خارجی در کاهش تقاضا برای خانه های پیش از ساخت، به ویژه از سوی سرمایه گذاران، نقش داشته است
با این حال، بزرگترین مشکل، همانطور که امروزه در بسیاری از بازارها رایج است، افزایش نرخ بهره است. نرخ‌های بهره بالاتر، هزینه‌های وام مسکن را افزایش می‌دهد، قیمت مسکن را پایین می‌آورد و باعث می‌شود خریداران تصمیم خرید پیش ساخت خود را دوباره ارزیابی کنند. این امر به ویژه برای کسانی که با دریافت وام مجدد بر روی خانه یا ملک موجود خود میخواهند اقدام به پیش خرید و سرمایه گذاری کنند تاثیر بیشتری دارد.
در حال حاضر بانک کانادا برای مبارزه با تورم نرخ‌ها را افزایش می‌دهد، اما مشکل این است که وقتی نرخ بهره را افزایش می‌دهید، بازار مسکن را کند می‌کند و قیمتها کاهش می‌یابد.
ممکن است فکر کنید وقتی در مورد پیش فروش صحبت می کنید، چه کسی به بازار فروش مجدد اهمیت می دهد؟ چیزی که ما باید بدانیم این است که بسیاری از خریداران در حال دریافت وام اضافی بر ارزش فعلی ملک موجود خود هستند . به بیانی دیگر وقتی قیمتهای املاک موجود کاهش میابد وقتی شما بعنوان سرمایه گذار میخواهید از طریق Refinance مبلغی بیشتر از وام فعلی از وام دهنده جدید دریافت کنید و از محل ان سرمایه گذاری کنید .مبلغ قابل دریافت شما از طریق Refinance کاهش می یباید ودر اینصورت شاید شما دیگر توان سرمایه گذاری و پیش خرید جدید را نداشته باشید.
بنابراین نتیجه افزایش نرخ بهره ِ افزایش هزینه وام گرفتن برای سرمایه گذاران است، و در عین حال میزان وام گرفتن آنها را کاهش می دهد، زیرا اکنون دارایی آنها کم ارزش تر شده است. این موضوع باعث می شود خریداران کمتر تمایل به حرکت رو به جلو داشته باشند یا حتی از انجام سرمایه گذاری و خرید جدید منصرف شوند.
این روزها وقتی با سازندگان صحبت میکنید،متوجه میشوید که آنها عمدتاً در تلاش برای یافتن خریداران جدید هستند، که امرثابت می‌کند موضوع پیش فروش به آسانی قبل نیست
پروژه های جدید Development ممکن است سال ها طول بکشد و سازندگان باید پروژه ها را بر اساس بهترین پیش بینی های خود قیمت گذاری کنند. مسئله اکنون این است که بسیاری از سازندگان متوجه می شوند که هزینه ها فراتر از انتظارات آنها است و خریداران در حال کاهش هستند که می تواند به شدت برنامه های آنها را مختل کند. در حالی که مالکان خانه های موجود معمولاً می توانند در صورت رکود بازار قیمت های خود را کاهش دهند، سازندگان امکانات مشابهی ندارند و شرایط جدید آنها را در موقعیت سختی قرار می دهند
با این حال، چند راه دیگر وجود دارد که سازندگان می توانند با این وضعیت کنار بیایند.
برخی از پروژه ها ممکن است هنوز تقاضای کافی برای پیشرفت داشته باشند.
برخی دیگر ممکن است در حالی که تلاش می کنند خریداران بیشتری پیدا کنند و سرمایه بیشتری جمع آوری کنند ، پروژه را متوقف و یا به تاخیر بیندازند .
و دسته سوم ممکن است از ابتدا به طور کلی پروژه را منتفی وشروع انرا به زمانی دیگر موکول کنند.
چگونه در یک بازار در حال تغییر حرکت کنیم
همه موارد ذکر شده فوق بدان معنا نیست که سرمایه گذاری در پروژه های پیش ساخت برای همه خریداران و سرمایه گذاران دور از ذهن باشد.
هنوز شرایط فعلی بنظر برای بسیاری فرصت مناسبی برای خرید و سرمایه گذاری است ولی نکته کلیدی این است که سرمایه گذاران چه چیزی و کجا انتخاب و پیش خرید می کنند.
بازار در حال تغییر به خریداران آزادی عمل بسیار بیشتری در مذاکره با سازندگان می دهد. اگرچه ممکن است سازندگان نتوانند قیمتها را به طور کامل پایین بیاورند، اما در میز مذاکره می‌توان موارد زیادی را در نظر گرفت. در این مورد، کار با مشاورین املاکی که روابط خوبی با سازندگان دارند، ایده آل است
سازندگان نمی‌توانند قیمتها را در کل کاهش دهند، زیرا در پایان این مسئولیت سازنده است که مطمئن شوند از ارزش سرمایه‌گذاری‌های اولیه خریداران محافظت می‌کنند. اما، چیزی که محتمل تر است این است که در شرایط پرداخت و هزینه های جانبی انعطاف بیشتری از خود نشان دهند
آنچه واضح است این است که قیمتها و شرایط بازار مشکن بیشتر از هر عاملی متاثر از فاکتور مهم عرضه و تقاضا است
طبعا عامل اصلی افزایش در تقاضا در کانادا، مهاجرت،افزایش در تعداد دانشجویان خارجی ،افزایش در تعداد مهاجرین جویای کار (work Permit) و طی سالهای گذشته افزایش افراد و خانواده هایی که با ویزاهای توریستی به کانادا وارد شده وبصورت غیر قانونی تصمیم به ماندن گرفتند می باشد .
عامل عرضه بصورتی مستقیم و غیر قابل انکار مرتبط به تعداد ساخت و سازهای جدید است . طولانی بودن پروسه های صدور مجوزهای ساخت ( عموما به دلیلی بروکراسی پیچیده در شهرداریها) عدم وجود زمینهای مناسب و کافی برای ساخت و ساز ( بسیاری از زمینها از امکانات عمومی و اولیه از جمله حمل و نقل ، آب ، فاضلاب ، گاز و ….. بسیار دور هستند و لذا مناسب برای ساخت و ساز نیستند )،این عوامل در همه دوره ها تاثیر گذار بر عرضه بوده اند ولی انچه باید امروز به این عوامل اضافه کرد ، تاخیر در اجرای پروژه های جدید و یا کنسل شدن پروژه های در حال اجرا و موکول شدن انها به اینده توسط سازندگان بدلیل عدم تناسب قیمت تمام شده و قیمتهای مورد انتظار خریداران و عدم استقبال خریداران به پیش خرید واحداهای انها است .
در حال حاضر کاهش تمایل خریداران به خرید املاک ، چه املاک اماده و چه املاک پیش فروشی باعث شده بسیاری از افراد برای سکونت خود به اجاره املاک روی اورده و تقاضای اجاره باعث افزایش چشمگیر متوسط اجارخ بها در مناطق مختلف شود .
به نظر ما همه عوامل فوق بعلاوه کاهش تعداد نیروی کار ماهردر صنعت ساختمان ، افزایش دستمزدها در این حیطه و افزایش چشمگیر قیمت مصالح و خصوصا کاهش تولید و ساخت وساز باعث خواهد شد که فشار تقاضا به سالهای اینده منتقل شده و باید منتظر انفجاری ناگهانی و شدید در قیمتها در اینده باشیم .
بنابر این انچه مشخص است علیرغم همه عوامل محدود کننده از جمله نرخ بالای بهره وام مسکن ،و عوامل روانی موجود در بازار ،برای اندسته از خریداران و مصرف کنندگان واقعی که میدانند کجا و چه ملکی را باید در شرایط فعلی خرید یا پیش خرید کنند فرصت فعلی ،فرصت مناسبی است که میتوانند از ان استفاده بهینه کنند.
